渋谷区議会議員の鈴木けんぽうです。
１１月２７日の渋谷区議会で、話題となっている民泊の活用について提案しました。
宿泊施設の足りない渋谷区にとって民泊は意義がある。しかし、ゴミ出しや騒音など周囲の住民とのトラブルが発生しているのも見逃せない。きちんとルール化して活用を図ってはどうか、というものです。
今後も検討課題として考えていきたいと思っています。
目次
読んだ本について
「中古アパートマンションが生まれ変わるairbnb空室物件活用術」について、政策に関係する点について、直接係るものだけでなく、ヒントも含めて備忘録的に書いておきます。
基本的には、空室率上昇に悩む不動産オーナーにとっての新戦略としてairbnbを位置付けた本です。政策面で言うと前半の概要が非常に興味深い。
第1章 空室率の上昇、下降する利回り、中古収益物件オーナーは破産予備軍！
- 地価上昇は固定資産税増＝オーナー負担増
- 収益率の悪化（２０１２年から下落し調査以来最低水準に）参考：不動産投資と収益物件の情報サイト健美家(けんびや)
- 不動産投資の利回りは一般的に８～１２％を想定。現在の水準だと手残りがなく厳しい
- 空室率は上昇；人口減少、新築物件増（２０１３年新築賃貸物件15.3％増、国土交通省）、相続税改定、分譲物件人気
- 賃貸経営の一番の弱点は売上（賃料収入）の上限が決まっていること。物件の魅力のみが売り上げを維持する武器
- 民泊を取りいれて空室率を下げる
- 国家戦略特別区域法における旅館業法の特例の施行について（通知） （ｐｄｆ）
第2章 規制緩和、東京オリンピック開催 収益物件オーナーの注目が集まるAirbnbとは
- 訪日外国人旅行者数目標・２０２０年に２０００万人（２０１４年１３４１万人、２０１５年９月末で１５００万人）
- 東京の２０１４年客室稼働率８０％以上、ホテルだけで２０００万人は厳しい
- 民泊の特殊な点、ほとんど前日までに予約、貸し切りがほとんど、普段住んでいるようなところが人気、貸したい日だけ貸せる
- 民泊はホテルと違い人数の自由度が高い。グループ旅行、三世帯や複数家族で旅行するアジア旅行者などに有利
第3章 Airbnbによる運用で空室アパート・マンションが生まれ変わる
- 都内のAirbnbの稼働率は７０％。ビヨンドプライシング社２０１４年東京稼働率グラフ
- 時期による稼働率変動（桜＆イースター休暇、年末年始、旧正月、夏・冬など）
- 広い物件ほど利回りよくなる
- 人気のエリアは渋谷・新宿・六本木、下町エリア。地図上で直線距離が近い立地が人気
- 区分所有より一等所有の方がメリット大きい。分譲マンションは難しい
- 店舗併用型も広めの物件として魅力が出る
- 法的リスクを回避するために条例等の動向を見るが、いずれ国により規制緩和されるのではないか
第4章 実績が豊富なAirbnb運営代行会社を選んで利益を最大化する
第5章 「賃貸業」からの脱却こそ空室率40%時代を逆手に取り再生させるためのカギ
あとがき 不動産オーナーの攻めと守り
この辺は営業的な部分がほとんどなので割愛
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